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經濟繁榮與樓市泡沫產生
楊紅旭國際投機大鱷難在中國地產市場興風作浪
上世紀80-90年代初的經濟持續繁榮，帶動泰國房地產業的快速發展。對外資開放力度大，境外資本大量湧入泰國，相當一部分進入房地產業。當泰 國經濟處於上升階段時，銀行信貸急劇擴張，但大量資金不是流向有效率和高附加值的生產部門，而是流向高風險的樓市和股市。1989-1996年，泰國住房 貸款金額增加瞭5倍多，房地產貸款超過銀行貸款總額的50%，遠高於鄰國。相比之下，2013年我國新增房地產貸款2.3萬億元，房地產貸款新增額占各項 貸款新增額的28.1%，房地產貸款餘額14.6萬億元，占全國金融機構人民幣各項貸款餘額71.9萬億元的約20%，遠低於當年泰國水平。
從上世紀70年代末開始，包括泰國在內的東盟各國積極推行出口導向工業化戰略，泰國經濟在20世紀80-90年代初高速增長，其中1987-1995年間的GDP年均增速近10%，與改革開放後三十年的中國情況類似。
房地產泡沫三大元兇
與泰國上述情況相比，我國經濟和房地產也健康得多。雖然近些年我國房價漲幅偏大，但城鎮化快速推進，實行資本項目管制，金融體系保守，信貸監管 嚴格。尤其是，我國外匯儲備已超過4萬億美元，根本不擔心外資抽逃。雖然近幾年也常有消息稱，國際投機大鱷正在做空中國，但多屬嘩眾取寵。當前中國金融、 經濟、樓市，與上世紀90年代中後期的泰國情況存在較大不同，經濟不可能重蹈當年泰國之覆轍，房地產市場也不可能像泰國那樣轟然倒下。
1988年泰國人均GDP達到1000美元，我國2003年才超過1000美元。但是2013年，我國人均GDP為6600多美元，而泰國為 6500美元，湊巧中國排名正好比泰國靠前一位。顯然泰國的經濟發展模式出現瞭問題。再拿城鎮化率比較，1997年泰國和中國的城鎮化率分別為30.6% 和31.9%，而2011年分別為51.3%和34.1%。顯而易見，泰國城鎮化進程緩慢，明顯滯後於經濟發展，大量人口仍在從事農業活動，也就制約瞭城 市的住宅需求。
內容來自sina新聞
1997年後，泰國企業界和金融界已意識到泡沫經濟瀕臨崩潰，於是國內資金外流。1997年3月，泰國政府公佈瞭一系列防范金融風險的措施，卻 遭到既得利益集團的抗拒。當年5月，以索羅斯為首的國際金融投資集團開始大量拋售泰銖，包括從房地產業出逃，泰國政府無力抵抗。7月，泰國政府無力與索羅 斯抗衡，實行浮動匯率制，泰銖狂跌不止，政府被國際投機傢一下子卷走瞭40億美元，房地產泡沫亦隨之破裂。
在這種情況下，泰國信貸過度擴張、房地產熱、股市熱造成通脹急升，經濟泡沫越來越大。在金融風暴前夕，房地產泡沫的征兆顯露無遺：積壓的住房需 7年時間才能消化，寫字樓和商鋪空置率高達20%以上。相比之下，按國傢統計局數據，截至2014年5月末，我國商品房待售面積5.3億平方米，按 2013年我國商品房銷售面積13億平方米計算，這些庫存半年即可去化掉。當前，我國的住宅庫存壓力遠小於泰國。
其一，金融過度開放，過於倚重外債。有些國傢人均GDP達到1000美元後，之所以沒能實現質的飛躍，與金融過度開放有一定關系。上世紀80年 代開始，泰國推行經濟國際化、金融開放的政策，大幅減少資本控制和外匯管制，1991年更是加速開放資本項目，基本上外資可以自由出入，結果是資本大量流 入，外債餘額劇增。尤其是日本遊資比較集中地進入資產市場，助推瞭股市和樓市泡沫。
另外，泰國從1989年開始實行利率自由化，解除一年以上儲蓄存款利息的上限，同時泰國央行允許外國居民在泰國開立非居民泰銖賬戶。由於利息率 較高，大批短期資金被吸引到泰國變成泰銖存款以坐吃利差。而泰國的企業、財務公司和商業銀行紛紛大舉向外借債。在沒有必要金融管制的情況下，這些外資很容 易在短期內撤出，造成金融和經濟體系大量缺血。
其二，實體經濟偏弱，過於依賴虛擬經濟。上世紀70年代末開始，泰國積極推行出口導向的工業化戰略，但出口產品單一，以勞動密集型產業為主，缺 乏科技和生產效率的支持，而且國民教育水平很低，工資成本快速上升，到上世紀90年代初，經濟結構惡化，傳統產業失去競爭力，外貿連續出現赤字，在危機前 兩年經常項目收支逆差每年都在100億美元以上。為瞭彌補經常項目逆差，也為瞭擴大國內投資，不惜借入巨額外債，泰國的國傢短期外債占比77%。除瞭在大 量進入的外資以外，國內的富餘資金也從缺點貸款全省皆可處理生產部門流向高風險的房地產和股市。
其三，金融體系混亂，高風險貸款過於集中。相對於比較規范的商業銀行，政府監管松散的財務公司等非銀行金融機構發展很快，他們大量借入低息美 元，在轉成泰銖在國內放貸。到1996年底，非銀行金融機構資產已占總量的35%，他們發放的房貸增速遠超過商業銀行，而且貸款的抵押品存在很大問題，一 旦房價下跌，立即形成呆賬和壞賬。而泰國的金融貸款集中房地產業，房地產業的貸款占到總貸款額的40%以上。而且對於外資金融機構的監管制亦不健全，從而 出現最終出現金融方面的內外交困。
1997年索羅斯等國際投機大鱷狙擊泰銖，亞洲金融危機爆發，泰國地產泡沫因此灰飛煙滅。今年以來，我國樓市出現降溫態勢，人民幣匯率改變單邊 升值預期，有關貨幣貶值、國際資本興風作浪導致樓市泡沫破滅的爭論再次升級。然而，當前中國金融、經濟、樓市與上世紀90年代中後期的泰國情況存在較大不 同，房地產市場不可能像泰國那樣轟然倒下。
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-09/08182810697.shtml
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